延べ床面積

延べ床面積とは

延べ床面積とは、建物の各階の床面積を合計した全体の面積のことです。簡単に言えば、建物のすべての階の広さを足し合わせた総面積になります。例えば、2階建ての家で1階が50平方メートル、2階が40平方メートルであれば、延べ床面積は90平方メートルとなります。

建築基準法では、延べ床面積は「建築物の各階の床面積の合計」と定義されています。この数値は建物の大きさを表す重要な指標であり、建物の規模を示す基本的な数値として使われます。建築確認申請書や不動産の広告、固定資産税の計算など、様々な場面で利用される重要な数値です。

延べ床面積と似た言葉に「専有面積」や「使用面積」などがありますが、これらは異なる意味を持ちます。専有面積は主にマンションなどの集合住宅で、各世帯が独占的に使用できる部分の面積を指します。共用部分（廊下やエレベーターホールなど）は含まれません。使用面積は実際に使用できる面積を表し、壁や柱の厚みを除いた面積です。これに対して延べ床面積は、壁や柱の厚みも含めた建物全体の床面積の合計を表します。

延べ床面積の計算方法

延べ床面積の基本的な計算方法は、建物の外壁の外側の寸法で囲まれた部分の水平投影面積を求める方法です。簡単に言えば、建物を真上から見たときの各階の面積を足し合わせるということです。

計算対象となる部分は、原則として建物の全ての階の床面積です。具体的には次のような場所が含まれます。まず、居室（部屋）はもちろん、廊下、階段室、トイレ、お風呂場、キッチンなどの生活空間全てが対象です。また、壁や柱の面積も延べ床面積に含まれます。これは、壁や柱の外側の寸法で面積を計算するためです。さらに、屋内駐車場、ロフト（高さ1.4メートル以上の部分）、屋根付きバルコニーなども対象となる場合があります。

一方、計算対象から除外される部分もあります。例えば、バルコニーや開放的な廊下、ポーチなどの屋外部分は一般的に延べ床面積に含まれません。また、高さ1.4メートル未満の部分（ロフトの低い部分など）も除外されます。物置や車庫などの独立した附属建築物は、本体の建物とは別に計算されることが多いです。さらに、建築基準法では、共同住宅の共用廊下や階段室の一部、共同住宅の宅配ボックスなど、特定の条件を満たす部分は延べ床面積から除外できる規定もあります。これは、省エネルギー性能の高い建物の普及を促進するなどの政策的な理由によるものです。

延べ床面積の使われ方

延べ床面積は様々な場面で使われる重要な数値です。まず、建築確認申請では必須の情報として記載しなければなりません。建築確認とは、建物を建てる前に行政機関に申請して、その建物が法律に適合しているかを確認してもらう手続きです。この申請書には延べ床面積を正確に記載する必要があり、この数値に基づいて様々な法的規制（後述する容積率など）が適用されます。

固定資産税や都市計画税の算定基準としても延べ床面積は利用されます。固定資産税は建物の評価額に応じて課税されますが、この評価額を決める際に延べ床面積が重要な要素となります。一般的に、延べ床面積が大きいほど評価額も高くなり、結果として税金も高くなる傾向があります。都市計画税も同様の仕組みで、延べ床面積が大きいほど税金は高くなります。

不動産取引においても延べ床面積は重要な情報です。不動産広告や重要事項説明書、売買契約書などには延べ床面積が記載されます。購入者はこの情報を基に物件の広さを判断したり、価格が適正かどうかを検討したりします。特に住宅ローンを利用する場合は、延べ床面積が審査の際の重要な指標になることもあります。また、建物の売買や賃貸の際の価格設定の基準にも延べ床面積が使われることが多いです。例えば、「1平方メートルあたりいくら」という単価を延べ床面積に掛けて価格を算出する方法が一般的です。

延べ床面積と建ぺい率・容積率の関係

延べ床面積は、建ぺい率や容積率という建築規制と密接な関係があります。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合です。例えば、200平方メートルの敷地で建ぺい率が50%なら、建築面積は最大で100平方メートルまでとなります。建ぺい率は直接的には延べ床面積と関係しませんが、1階部分の面積を制限することで間接的に延べ床面積にも影響します。

一方、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。例えば、200平方メートルの敷地で容積率が200%なら、延べ床面積は最大で400平方メートルまでとなります。この場合、2階建てなら各階200平方メートル、4階建てなら各階100平方メートルの建物が建てられることになります。つまり、容積率は建物の総量（ボリューム）を制限する役割を持ちます。

敷地面積との関連性も重要です。例えば、同じ延べ床面積の建物であっても、敷地面積が大きければ容積率の数値は小さくなります。逆に、敷地面積が小さければ容積率の数値は大きくなります。このため、住宅密集地などでは、限られた敷地面積で必要な延べ床面積を確保するために、高層化が進む傾向があります。また、用途地域（商業地域、住居地域など）によって容積率の上限が定められており、これにより地域ごとの建物の高さや密度がコントロールされています。

延べ床面積と住宅ローン

延べ床面積は住宅ローンを組む際にも重要な要素となります。多くの金融機関では、住宅ローンの審査において延べ床面積を一つの判断材料としています。これは、適切な広さの住宅であるかどうかを評価するためです。一般的に、あまりに狭小な住宅や過大な住宅は資産価値の面で問題があると判断される場合があります。

延べ床面積によって融資額が変動することもあります。例えば、一般的な住宅ローンでは、マンションの場合は25平方メートル以上、一戸建ての場合は30平方メートル以上といった最低面積基準を設けていることがあります。また、最大融資額を決める際にも、延べ床面積が一つの判断基準になることがあります。広い住宅ほど資産価値が高いと判断され、融資額も大きくなる傾向があります。

延べ床面積に基づく諸費用も考慮する必要があります。住宅を建てる際には、建築費用だけでなく、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費も発生します。これらの費用は延べ床面積に比例して増加する傾向があります。また、住宅ローンの借入可能額は年収などにも左右されるため、延べ床面積の大きな住宅を建てる場合には、将来の維持費も含めた返済計画を慎重に検討する必要があります。さらに、住宅ローン減税（住宅ローン控除）などの税制優遇措置も、一定の延べ床面積を満たすことが条件になっていることがあります。例えば、住宅ローン減税を受けるためには、一般的に床面積が50平方メートル以上であることが条件となっています。

延べ床面積と建築コスト

建築費用を算出する際に、延べ床面積は最も基本的な指標として使われます。一般的な建築費用の算出方法は、「延べ床面積 × 単価」という式で計算されます。例えば、延べ床面積が100平方メートルで、単価が30万円/平方メートルなら、建築費用は3,000万円という計算になります。

面積あたりの単価（坪単価や平米単価）は、建物の品質や仕様、地域、建築会社などによって大きく異なります。一般的な木造住宅の場合、地域にもよりますが、平米単価で20万円〜40万円程度、坪単価で60万円〜130万円程度が相場と言われています。高級住宅や特殊な構造の建物、商業施設などはさらに単価が高くなります。また、同じ延べ床面積でも、間取りが複雑になったり、水回りの数が増えたりすると単価は上昇します。これは、キッチンやバスルーム、トイレなどの設備費用が高いためです。

建物の種類	平米単価（万円/㎡）	坪単価（万円/坪）	100㎡の建築費用目安
一般的な木造住宅	20〜40	60〜130	2,000〜4,000万円
高気密・高断熱住宅	30〜50	100〜165	3,000〜5,000万円
鉄骨造住宅	25〜45	80〜150	2,500〜4,500万円
鉄筋コンクリート造住宅	35〜60	115〜200	3,500〜6,000万円
注文住宅（高級仕様）	50〜100以上	165〜330以上	5,000〜10,000万円以上

面積と総コストの関係は単純な比例関係ではないことも理解しておく必要があります。一般的に、同じ品質の建物であれば、延べ床面積が大きくなるほど平米単価は下がる傾向があります。これは、基礎工事や屋根工事、設備工事などの固定費が分散されるためです。例えば、50平方メートルの小さな家と100平方メートルの家では、後者の方が平米単価は安くなることが多いです。ただし、あまりに大きな建物になると、構造的な制約から単価が上昇することもあります。また、延べ床面積を抑えつつ品質や機能性を高めることで、総コストを抑える方法もあります。例えば、無駄なスペースを省いた効率的な間取りや、必要最小限の設備に絞った計画などです。建築コストを考える際には、延べ床面積だけでなく、建物の形状や構造、仕様なども総合的に検討することが大切です。

延べ床面積の測り方の注意点

延べ床面積には、実測と公式記録の間に違いが生じることがあります。例えば、不動産登記簿に記載されている床面積と、実際に測ってみた面積が異なるケースは少なくありません。この違いは、測定方法の違いや、増改築の履歴が正確に反映されていないことなどが原因となります。特に古い建物では、建築当時の図面と現状が異なっていることもあります。また、登記上の面積は内側の寸法（内法）で計算されることがありますが、建築基準法上の延べ床面積は外側の寸法（外法）で計算されるため、違いが生じることもあります。

正確な測定方法としては、建物の外壁の外側の寸法を基準に測るのが基本です。これを「壁芯（かべしん）」や「外法（がいほう）」と呼びます。具体的には、各階ごとに建物の長辺方向と短辺方向の寸法を測り、それらを掛け合わせて面積を求めます。その際、出っ張りや引っ込みがある場合は、それぞれの部分ごとに計算して合計します。また、吹き抜けなど上部が空いている部分は、その階の床面積には含めません。正確な測定のためには、レーザー距離計などの精密な測定器具を使用するとよいでしょう。また、専門家（建築士や不動産鑑定士など）に依頼すれば、より正確な測定が可能です。

誤差が生じやすいポイントとしては、以下のような部分が挙げられます。まず、壁の厚みです。内側の寸法で測ると、壁の厚み分だけ小さな数値になります。次に、階段室やエレベーターシャフトなど、複数の階にまたがる部分です。これらは各階の床面積に含めますが、吹き抜け部分は床がないため含めません。また、傾斜地に建つ建物の場合、地下部分と地上部分の境界が曖昧になることがあります。屋根裏部屋やロフトなども、高さが1.4メートル以上あれば床面積に算入しますが、それ未満の部分は除外されるため、どこまでを算入するかの判断が難しい場合があります。さらに、バルコニーや屋外階段などの扱いも注意が必要です。これらは原則として床面積に含めませんが、屋根があり周囲が壁で囲まれているような場合は含める場合もあります。

延べ床面積に関する法規制

延べ床面積に関しては、用途地域による制限が重要です。用途地域とは、都市計画法に基づいて指定される地域区分で、住居系、商業系、工業系などに分かれています。各用途地域ごとに容積率の上限が定められており、これによって建物の延べ床面積が制限されます。例えば、第一種低層住居専用地域では容積率の上限が80%〜200%程度と低く設定されているのに対し、商業地域では400%〜1300%と高く設定されていることが多いです。この制限により、住宅地では低層の建物が、都心部では高層ビルが建てられるという都市の構造が形成されています。

延べ床面積に関しては、特例措置や緩和条件も存在します。例えば、耐火建築物や準耐火建築物の場合、防火地域や準防火地域内では容積率が緩和されることがあります。また、公共交通機関の駅周辺などでは、公共施設の整備を条件に容積率が割り増しされる「特定街区」や「再開発等促進区」などの制度もあります。さらに、エレベーターシャフトや共用廊下、機械室など、居住や業務に直接使用しない部分については、一定の条件を満たせば延べ床面積から除外できる規定もあります。これらの特例措置は、耐震性や省エネルギー性能の向上、バリアフリー化など、公共的な利益に資する建築物を促進するために設けられています。

• 延べ床面積に関する主な特例措置
  • 共同住宅の共用廊下や階段の一部を延べ床面積に算入しない措置
  • エレベーターシャフトなどの共用設備の一部を延べ床面積に算入しない措置
  • 耐火建築物での防火避難施設（バルコニーなど）を延べ床面積に算入しない措置
  • 省エネルギー建築物の外壁の厚み分を延べ床面積に算入しない措置
  • 自動車車庫や自転車駐車場の一部を延べ床面積に算入しない措置

自治体独自の規制も見逃せません。建築基準法は全国共通の最低基準を定めたものですが、各自治体はそれに上乗せする形で独自の条例や要綱を定めることができます。例えば、東京都の一部地域では、住環境を保全するために容積率の最高限度を法律で定められた値よりも低く抑える「絶対高さ制限」を設けています。また、京都市では、景観保全のために建物の高さを厳しく制限しています。さらに、地区計画と呼ばれる、より小さな区域ごとに詳細なルールを定める制度もあります。延べ床面積に関する規制は複雑で地域によって異なるため、建物を建てる際には、事前に該当地域の条例や要綱を確認することが重要です。また、規制内容に不明な点がある場合は、各自治体の建築指導課などに相談することをお勧めします。