用途地域

用途地域とは？意味や種類、制限について分かりやすく解説

用途地域の基本的な意味と目的

「用途地域」とは、土地をどのように使ってよいか、どんな建物を建ててよいかを決めるルールです。たとえば、住宅が多い場所に急に大きな工場ができると、住民の生活が不便になることがあります。そのようなトラブルを防ぐために、あらかじめ「この場所にはこんな建物を建ててよい」と決めておくのが用途地域の仕組みです。

この仕組みは「都市計画法」という法律で定められています。国や市区町村が土地の使い方を計画的に決めることで、住みやすい街づくりを進めていくことが目的です。

用途地域の制度は1919年（大正8年）に始まりました。当時は住宅と工場が混ざり合って建てられていたため、住民の健康や安全を守るために作られました。その後、何度も見直されて今の形になっています。

用途地域の種類と特徴

用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、全部で13種類に分かれています。それぞれの特徴を見ていきましょう。

大分類	種類	特徴
住居系	第一種低層住居専用地域	一戸建ての住宅や小さな集合住宅が中心の静かな住宅地
	第二種低層住居専用地域	第一種に加えて、小さな店や事務所も建てられる住宅地
	第一種中高層住居専用地域	中高層のマンションなどが建てられる住宅地
	第二種中高層住居専用地域	中高層の住宅に加え、小さなお店も建てられる地域
	第一種住居地域	住宅が中心だが、小規模な店舗や事務所も建てられる地域
	第二種住居地域	住宅に加え、お店や事務所、小さな工場も建てられる地域
	田園住居地域	農地と住宅が一緒にある地域
商業系	近隣商業地域	日常の買い物に便利なお店が集まる地域
	商業地域	大きな店やオフィスが集まる繁華街や駅前など
工業系	準工業地域	住宅と工場が混在していても問題ない地域
	工業地域	主に工場のための地域（住宅も建てられる）
	工業専用地域	工場だけのための地域（住宅は建てられない）

用途地域ごとの建築制限

用途地域によって、どんな建物が建てられるかだけでなく、建物の大きさにも制限があります。主な制限には次のようなものがあります。

建てられる建物の種類

用途地域ごとに建てられる建物が決まっています。例えば、第一種低層住居専用地域では住宅や小さな店しか建てられませんが、商業地域ではほとんどの建物が建てられます。工業専用地域では住宅が建てられないなど、地域によって大きく異なります。

容積率と建ぺい率

「容積率」は、土地の面積に対して建物の床面積が何倍まで建てられるかを示すものです。例えば、100平方メートルの土地で容積率が200%なら、床面積の合計が200平方メートルまでの建物を建てることができます。

「建ぺい率」は、土地の面積に対して建物の足跡（建築面積）がどれくらいまで占めてよいかを示すものです。例えば、100平方メートルの土地で建ぺい率が60%なら、建物の足跡は60平方メートルまでとなります。

高さ制限

低層住居専用地域では、建物の高さが10メートルや12メートルまでと決められているなど、地域によって高さの制限があります。これは日当たりや景観を守るためのルールです。

自分の土地の用途地域を調べる方法

自分の土地や気になる土地がどの用途地域に該当するか知りたい場合、次のような方法で調べることができます。

役所での調査方法

市区町村の都市計画課や建築指導課で「用途地域図」を見せてもらうことができます。住所を伝えれば、どの用途地域に当たるか教えてもらえます。あわせて、建ぺい率や容積率なども確認しておくとよいでしょう。

インターネットで調べる方法

多くの市区町村では、ホームページで用途地域を公開しています。「〇〇市 用途地域」などで検索すると、地図上で確認できることがあります。また、国土交通省の「国土数値情報ダウンロードサービス」でも確認できます。

不動産業者に相談する方法

土地を購入する際には、不動産業者が用途地域を調べて教えてくれます。不動産広告にも記載されていることが多いので、確認してみましょう。

用途地域と不動産価値の関係

用途地域は土地の価格に大きく影響します。一般的に、商業地域や近隣商業地域のように多様な使い方ができる土地は高く、工業専用地域のように使い道が限られる土地は安くなる傾向があります。

また、同じ住居系でも、第一種低層住居専用地域は静かな環境が守られる反面、お店などを開業できないという制限があります。将来の土地活用を考える際には、用途地域の特徴をよく理解しておくことが大切です。

用途地域の確認が重要な場面

土地購入時

土地を買う前に、必ず用途地域を確認しましょう。「良い場所だから」と思って購入しても、建てたい建物が建てられなかったということになりかねません。用途地域によって建てられる建物の種類や大きさが変わるので、自分の目的に合った土地かどうか確認することが重要です。

建物建築・リフォーム時

家を建てたりリフォームしたりする際も、用途地域の確認が必要です。特に、住宅以外の建物（お店や事務所など）を建てる場合は、その地域で認められているかどうかをしっかり確認しましょう。

事業用途での利用時

土地を事業のために使う場合は特に注意が必要です。例えば、住宅街にお店を開くなら、その地域でお店が認められているか確認する必要があります。認められていない用途で使うと、行政から指導を受けることもあります。

用途地域に関する注意点と特例

用途地域の変更可能性について

用途地域は将来変わる可能性があります。市区町村が都市計画を見直すことで、用途地域が変更されることがあります。例えば、駅前開発に伴って住居系から商業系に変わることなどがあります。変更は事前に告知されますが、長期的な土地活用を考える際には、この点も念頭に置いておくとよいでしょう。

特例や許可制度

用途地域の制限には例外もあります。特別な許可を得れば、本来建てられない建物を建てられることもあります。また、用途地域が変わる前から建っている建物（既存不適格建築物）は、そのまま使い続けることができます。ただし、建て替えの際には新しい制限に従う必要があります。

地区計画との関係

一部の地域では、用途地域に加えて「地区計画」というより細かいルールが定められていることがあります。これは、その地域の特性に合わせた街づくりのための計画で、建物の色や形なども定められていることがあります。土地の利用を考える際には、用途地域だけでなく地区計画も確認するとよいでしょう。